Je gaat een half jaar op uitwisseling, of je loopt stage in een andere stad, en dan komt de rekensom. Vijf maanden huur doorbetalen voor een kamer waar niemand slaapt is voor de meeste studenten simpelweg niet op te brengen. Opzeggen voelt ook onverstandig, want je weet hoe lang je erover gedaan hebt om die kamer te krijgen en hoe de markt eruitziet als je terugkomt. De uitweg die dan altijd genoemd wordt in de huiskamer is onderverhuren: iemand anders zet je erin, die betaalt jouw huur, en jij houdt je kamer.
Dat kan, maar veel minder vrijblijvend dan het in dat gesprek klinkt. Onderverhuren is geen tussenoplossing die je even regelt in een appje, het is een tweede huurrelatie waarin jij de verhuurder bent. En dat betekent dat je er ook de risico’s van draagt.
Wat onderverhuur juridisch met je doet
Zodra jij je kamer tegen betaling aan iemand anders in gebruik geeft, ontstaan er twee losse afspraken die niets met elkaar te maken hebben. Jij blijft huurder van je verhuurder, met precies dezelfde plichten als eerst. Daarnaast word jij verhuurder van je onderhuurder. Die twee zijn niet aan elkaar gekoppeld: als je onderhuurder niet betaalt, mag je dat niet doorschuiven naar je eigen huisbaas. De huur staat gewoon op jouw naam en blijft van jou.
Hetzelfde geldt voor alles wat er misgaat. Brandt er een pan aan, staat de wasbak los, is er ruzie met de buren over geluid: jouw verhuurder klopt bij jou aan, niet bij degene die er slaapt. Je bent aansprakelijk voor iemand die je misschien twee keer hebt gesproken via een videobellen vanuit Lissabon. Dat is het deel dat ik studenten het vaakst zie onderschatten.
Eerst je contract, dan pas een advertentie
In vrijwel elk kamercontract staat iets over onderverhuur, en dat is bijna nooit dat het gewoon mag. De formulering loopt uiteen van een volledig verbod tot een clausule waarin staat dat het alleen mag met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zoek die bepaling op voordat je iets anders doet. Staat er niets over in, dan is dat geen groen licht maar een reden om het na te vragen, want een verhuurder mag ook zonder expliciet verbod bezwaar maken tegen een bewoner die hij niet kent. Loop je contract op dit punt na zoals je dat ook hoort te doen voordat je tekent, alleen nu met andere ogen.
Woon je in een studentencomplex met een campuscontract, dan is er nog iets extra’s aan de hand. Zo’n contract is gekoppeld aan je inschrijving als student en de verhuurder controleert daar ook op. Iemand anders in die kamer zetten botst met de hele grond waarop je hem hebt gekregen, en verhuurders van dit soort complexen treden daar in de praktijk het hardst tegen op.
Drie situaties, drie heel verschillende uitkomsten
Je hebt schriftelijke toestemming
Dit is de enige variant waarbij je rustig slaapt. Je hebt een mail of brief waarin je verhuurder de naam van je onderhuurder noemt en de periode bevestigt. Je blijft aansprakelijk voor de kamer, maar je loopt geen risico dat je huurcontract wordt beëindigd omdat er iemand woont die er niet hoort. Vraag die toestemming per mail aan en bewaar het antwoord, ook als je verhuurder aan de telefoon zegt dat het prima is. Een mondelinge toezegging van een beheerder die drie maanden later ergens anders werkt, is niets waard.
Je hebt het niet gevraagd
Dit gebeurt het meest, en het is ook waar het misgaat. Onderverhuren zonder toestemming terwijl je contract dat verbiedt, is een tekortkoming in je huurovereenkomst. Je verhuurder kan daarop ontbinding van het contract vragen, en dat betekent dat je je kamer kwijt bent terwijl je in het buitenland zit. In contracten staat vaak ook nog een boetebeding, met een bedrag per dag dat de situatie voortduurt. Daarbovenop kan een verhuurder de winst opeisen die je met de onderverhuur hebt gemaakt, dus alles wat je meer vroeg dan je zelf betaalt. En je borg komt in zo’n conflict vrijwel zeker niet meer terug.
Je verhuurder wil het niet, maar biedt zelf iets aan
Bij grotere verhuurders en bij huisvesters die met studenten werken, bestaat soms een tussenweg: jij zegt formeel op of je contract wordt tijdelijk stilgelegd, en zij zetten er zelf een tijdelijke bewoner in. Je hebt dan geen huurlasten en geen aansprakelijkheid, maar ook geen garantie dat je exact dezelfde kamer terugkrijgt. Vaak krijg je wel voorrang binnen het complex. Dat is een reëel alternatief dat te weinig studenten navragen, omdat ze ervan uitgaan dat een verhuurder toch nee zegt.
Wat je aan je verhuurder vraagt
Zet in je mail meteen alles wat hij nodig heeft om ja te kunnen zeggen. Een aanvraag die uit één zin bestaat, krijgt een afwijzing die ook uit één zin bestaat.
- Van welke datum tot welke datum je weg bent, en dat je daarna zelf terugkomt.
- Wie er in je kamer komt: naam, studie of werk, en of het iemand is die je kent.
- Dat je zelf huurder blijft en de huur van je eigen rekening blijft betalen.
- Dat je onderhuurder niet meer betaalt dan jij, zodat er geen sprake is van verdienen aan de kamer.
- Of hij aanvullende voorwaarden wil, bijvoorbeeld een kopie van de afspraken of een kennismaking.
De afspraken met je onderhuurder zelf
Ook als je verhuurder akkoord is, ben je er nog niet. Tussen jou en de persoon die je kamer overneemt hoort een schriftelijke afspraak te liggen, hoe ongemakkelijk dat ook voelt bij een vriend van een vriend. Zet er de begindatum en de einddatum in, het bedrag en de betaaldag, en de uitdrukkelijke afspraak dat de overeenkomst eindigt op de dag dat jij terugkomt. Zet erin wat er met de meubels en spullen gebeurt en wat er niet gebruikt mag worden.
Maak op de dag van overdracht foto’s van de hele kamer, inclusief de muren, de vloer en het aanrecht. Doe hetzelfde bij terugkomst. Dat kost tien minuten en het scheelt je een discussie waarin twee mensen zich iets anders herinneren. Vraag ook een borg van je onderhuurder, ongeveer een maand huur, zodat je iets in handen hebt als de kamer smerig of beschadigd wordt achtergelaten. Dat is dezelfde logica als waarom jouw verhuurder er een van jou vraagt.
En dan de huisgenoten. Zij krijgen er een halfjaar lang een onbekende bij in de keuken en de badkamer, en zij hebben daar geen contract over getekend. Bespreek het voordat je iemand toezegt, en zorg dat je nieuwe bewoner dezelfde afspraken over schoonmaken en geluid meekrijgt die in huis gelden. Een onderhuurder die zich nergens iets van aantrekt, kost jou je plek in de groep, ook als je zelf niets fout doet.
Wanneer ik het gewoon niet zou doen
Onderverhuren is de moeite waard als je verhuurder meewerkt, je weg bent voor een afgebakende periode, en je iemand kent die je in je eigen kamer vertrouwt. Aan alle drie die voorwaarden moet zijn voldaan. Ontbreekt er één, dan zet je een kamer op het spel die je waarschijnlijk maanden hebt gezocht, voor een besparing van een paar honderd euro per maand.
Het gekke is dat de studenten die het stiekem doen, dat bijna altijd verdedigen met het argument dat niemand het merkt. In de praktijk merkt iemand het wel: een buurman die klaagt, een pakketbezorger met een andere naam op de bel, of de gemeente die ziet dat er iemand anders staat ingeschreven op jouw adres. Verhuurders krijgen dit soort signalen vaker binnen dan studenten denken.
Twijfel je over wat er in jouw geval mag, kijk dan bij de algemene informatie over huren van de Rijksoverheid en leg je situatie voor bij de huurdersvereniging of het juridisch spreekuur van je onderwijsinstelling. Die zitten er meestal gratis voor, en tien minuten van hun tijd is een stuk goedkoper dan een boetebeding dat per dag doorloopt.
