Wie van zijn studentenkamer naar een eigen huurwoning wil, loopt in de vrije sector tegen een getal aan dat voor bijna elke starter te hoog is. Voor een doorsnee vrije-sectorwoning vragen verhuurders inmiddels een bruto maandinkomen van 5.742 euro, schreef NU.nl op 7 oktober 2026. Dat bedrag komt uit een simpele rekensom, en juist daardoor zit er soms meer ruimte in dan je denkt.
In dit stuk lees je waar die eis vandaan komt, wat een verhuurder wel en niet mag, en welke routes je hebt als je er (nog) niet aan komt.
Waar die 5.742 euro vandaan komt
Huurplatform Pararius berekende dat een gemiddelde vrije-sectorwoning in het derde kwartaal van 2026 1.914 euro per maand kost. De meeste verhuurders vragen een bruto inkomen van drie keer de maandhuur, en drie keer 1.914 euro is 5.742 euro. Over de huurstijging zelf en wat die betekent voor wie later wil kopen, schreven we eerder in ons stuk over vrije-sectorhuur en koopprijzen.
Ter vergelijking noemt NU.nl een modaal jaarinkomen van 48.500 euro bruto in 2026, ongeveer 4.041 euro per maand. Een modale verdiener komt dus zo’n 1.700 euro per maand tekort. Voor iemand met een eerste baan na de studie is het gat meestal nog groter.
Hoogleraar vastgoedeconomie Jan Rouwendal legt in het artikel uit dat de eis niet uit het niets komt. Een verhuurder wil zeker weten dat de huur betaald wordt, en de huurder wil voorkomen dat hij zich in de schulden huurt. De Woonbond ziet het anders. Volgens woordvoerder Mathijs ten Broeke werkt de eis voor de meeste huurders vooral als teken dat reageren geen zin heeft. Pararius telde de afgelopen maanden gemiddeld 23 reacties per vrije-sectorwoning, het laagste aantal sinds het tweede kwartaal van 2021.
Is drie keer de huur verplicht?
Nee. Er is geen wet die een verhuurder verplicht om drie keer de huur te vragen, en er is ook geen wet die het verbiedt. In de vrije sector bepaalt de verhuurder zelf welke inkomenseis hij stelt. Sommige verhuurders vragen vier keer de huur, anderen rekenen met netto inkomen of kijken ook naar je vaste contract.
Wat wel vastligt, staat in de Wet goed verhuurderschap. Sinds 1 juli 2023 moet een verhuurder of bemiddelaar die een woning openbaar aanbiedt een heldere en transparante selectieprocedure hebben, met criteria die niet discrimineren. Afgewezen kandidaten hebben recht op uitleg waarom een ander de woning kreeg. Dat staat in de landelijke regels van goed verhuurderschap van het ministerie. Houdt een verhuurder zich daar niet aan, dan kun je terecht bij het meldpunt van je gemeente.
In de praktijk betekent dit dat de inkomenseis vaak een vuistregel is en geen harde grens. Vraag dus altijd naar de selectiecriteria. Staat er nergens hoe er gekozen wordt, dan is dat op zich al een signaal.
Je haalt de eis niet, wat kun je doen?
Er is geen route die het tekort aan betaalbare woningen oplost, maar er zijn wel manieren om binnen te komen bij een verhuurder die met een inkomenseis werkt.
Een garantsteller
Een garantsteller tekent dat hij de huur betaalt als jij dat niet doet. Vaak zijn dat ouders. Lang niet elke verhuurder accepteert het, maar vragen kost niets. Vraag dan wel welk inkomen de garantsteller moet hebben, want ook daar geldt vaak een eis. Bedenk ook dat je ouders hiermee een echt financieel risico nemen. Zet de afspraak op papier, met een einddatum of een moment waarop je samen kijkt of de garantie nog nodig is.
Samen huren
Huur je met z’n tweeën of drieën, dan tellen sommige verhuurders de inkomens bij elkaar op. Twee starters met elk een eerste salaris komen samen een heel eind richting de eis. Let wel op het contract. Teken je allebei als huurder, dan ben je meestal allebei aansprakelijk voor de volledige huur. Vertrekt een huisgenoot, dan moet je dus samen regelen hoe het verder gaat, en dat gesprek voer je liever vooraf.
Woningdelen is in veel gemeenten aan regels gebonden. Ga je met drie of meer mensen een woning delen die daar niet voor bedoeld is, dan kan de verhuurder een vergunning nodig hebben. Hoe dat misgaat lees je in ons stuk over een student die zijn kamer uit moest om een vergunning.
Middenhuur in plaats van vrije sector
Sinds de Wet betaalbare huur van juli 2024 heeft ook middenhuur een maximumhuur op basis van het puntenstelsel. Een lagere huur betekent een lagere inkomenseis. Het aanbod is klein, zoals we uitlegden in ons stuk over het tekort aan middenhuur voor starters, maar wie gericht zoekt en snel reageert, maakt meer kans dan in de vrije sector.
Langer op een kamer of in een jongerenwoning
Het klinkt minder aantrekkelijk, maar een kamer of een jongerenwoning van een corporatie is voor veel starters de realistische tussenstap. Zorg dat je inschrijving bij de woningcorporaties doorloopt, want vergeten te verlengen kost je jaren wachttijd. Woon je op een campuscontract, check dan wanneer dat afloopt nadat je bent afgestudeerd.
Ga het gesprek met de verhuurder aan
Een inkomenseis van drie keer de huur is voor een verhuurder een makkelijke filter, maar voor een starter met een vast contract en weinig vaste lasten zegt hij weinig over wat je echt kunt betalen. Wees daarom niet bang om het gesprek aan te gaan. Laat zien wat je verdient, welk contract je hebt en wie er eventueel garant staat. Een verhuurder die alleen naar het getal kijkt, kies je liever niet, maar een verhuurder die luistert, bestaat ook. En houd intussen die inschrijftijd bij, want daar ligt op termijn de grootste kans.
