Nee, zomaar gaat het niet. Als de gemeente Groningen vaststelt dat een pand geen omzettingsvergunning heeft, richt ze zich op de eigenaar, niet op jou. Die moet de situatie terugbrengen naar één huishouden, maar jouw huurcontract loopt daarmee niet vanzelf af. De verhuurder moet dat contract nog steeds op een geldige manier beëindigen, en tot die tijd ben je gewoon huurder met de rechten die daarbij horen.
Aanleiding is een column van student Pol Stam in UKrant, die op 22 september verscheen. Hij beschrijft hoe er op een winterdag onaangekondigd iemand van de gemeente op de stoep stond, het huis op foto’s vastlegde en hoe kort daarna een van de drie bewoners moest vertrekken. Het pand was volgens hem zijn vergunning kwijtgeraakt omdat er jaren eerder maar twee mensen op het adres ingeschreven stonden. Een jaar later werd het huis verkocht aan iemand die er alleen woont. Zijn conclusie is dat er op die plek nu één mens woont waar er eerst drie woonden, en dat vind ik moeilijk tegen te spreken.
Wat de gemeente eigenlijk eist
De regel zelf is niet ingewikkeld. Wil een eigenaar in Groningen drie of meer kamers verhuren aan drie of meer mensen, dan heeft hij een omzettingsvergunning nodig, die vroeger onttrekkingsvergunning heette. Zonder die vergunning mag hij het pand aan één huishouden verhuren. Dat staat op de pagina over voorwaarden voor kamerverhuur van de gemeente. De omzettingsvergunning hangt aan het pand, de verhuurvergunning aan de verhuurder als persoon. Het maakt daarbij niet uit of je familie bent of of er huur betaald wordt; wonen er meer huishoudens op één adres, dan is er een vergunning nodig.
Het lastige zit in wat Steunpunt Huren Groningen er zelf over schrijft. Nieuwe omzettingsvergunningen worden alleen nog bij zeer hoge uitzondering uitgegeven. Een pand dat zijn vergunning kwijtraakt, krijgt hem dus in de praktijk niet terug. Hoe hard dat de afgelopen jaren heeft doorgewerkt, rekenden we eerder uit in hoeveel studentenkamers Groningen echt verliest, en de gemeente heeft inmiddels laten weten dat ze de verdwenen kamers niet gaat tellen.
Er is één uitzondering die de moeite waard is om te kennen. Bij hospitaverhuur woont de eigenaar zelf in de woning en verhuurt hij één kamer aan één persoon. De gemeente werkt aan nieuwe regels daarvoor, die waarschijnlijk eind 2026 ingaan, en controleert tot die tijd niet actief zolang aan een paar voorwaarden wordt voldaan. De hospita moet onder meer voor minstens de helft eigenaar zijn en de woning al minstens twee jaar zelf bewonen.
Als de inspecteur is geweest
Een wooncontrole gaat zoals Stam beschrijft. Inspecteurs komen onaangekondigd, bekijken het hele huis, maken foto’s en noteren hoeveel mensen er wonen. Op de pagina over de wooncontrole legt de gemeente uit dat ze vervolgens een brief naar de eigenaar stuurt als er iets niet klopt. Heeft dat gevolgen voor jou, dan hoor je dat volgens de gemeente van haar zelf. Hoor je niets, dan is de zaak mogelijk gesloten, maar dat krijg je niet bevestigd. Wil je het zeker weten, dan kun je het navragen bij je verhuurder of bij woontoezicht van de gemeente.
Wat ik iedereen in zo’n huis zou aanraden, is om niet af te wachten tot de verhuurder met een oplossing komt. Zijn oplossing is namelijk meestal dat iemand vertrekt, en hij bepaalt dan liever zelf wie.
Wat je kunt doen als jij eruit moet
Een paar dingen staan vast, ook als je verder niet thuis bent in het huurrecht.
- Onderteken niets onder druk. Vraagt de verhuurder je een beëindigingsovereenkomst te tekenen, dan geef je daarmee je huurbescherming op. Zonder jouw handtekening moet hij opzeggen op een grond die de wet erkent, en als je het niet eens bent, beslist uiteindelijk de kantonrechter.
- Vraag alles schriftelijk. Een mondelinge mededeling dat je weg moet, is geen opzegging. Vraag om de brief van de gemeente en om de opzegging zelf op papier.
- Haal gratis advies. Iedereen die in de gemeente Groningen woont, kan terecht bij Steunpunt Huren voor juridisch advies en bemiddeling. Daar werken studenten en vrijwilligers die het huurrecht kennen, en het kost je niets.
- Bezwaar kan ook van jou komen. De bewoners van studentenhuis De Kluis kregen voor de zomer te horen dat ze eruit moesten en gingen zelf in bezwaar tegen de gemeente. Kansrijk is dat in Groningen niet, want de gemeente houdt tot nu toe voet bij stuk, maar het is een route die openstaat en die de zaak in elk geval zorgvuldig laat bekijken.
- Accepteer niet zomaar een hogere huur. Blijven er minder mensen over, dan wil de verhuurder de gemiste huur vaak bij de blijvers ophalen. Dat is een nieuwe afspraak en die hoef je niet te accepteren. De huur verhogen mag hij alleen via de jaarlijkse verhoging, en wat daar de grenzen van zijn staat in ons stuk over de huurverhoging van dit jaar.
Hoe je voorkomt dat het jouw huis overkomt
Het detail uit de column dat mij het meest bijblijft, is de oorzaak. Het huis raakte zijn vergunning kwijt omdat er ooit te weinig mensen ingeschreven stonden. Wie niet ingeschreven staat op zijn kameradres, denkt vaak dat alleen hij zelf daar last van kan krijgen, bijvoorbeeld bij de huurtoeslag of de wachtlijst. Uit dit verhaal blijkt dat het ook het huis zelf kan raken. Hoe je dat regelt, staat in inschrijven bij de gemeente als je op kamers gaat.
Vraag daarnaast voordat je tekent of het pand een omzettingsvergunning heeft, en laat de verhuurder dat per mail bevestigen. Een verhuurder die er vaag over doet, zegt daarmee ook iets over hoe hij de rest regelt.
Over het beleid zelf ben ik het grotendeels met Stam eens. De gemeente wil overlast tegengaan, en dat is een terecht doel, maar een pand waar drie studenten rustig samenwoonden en dat nu door één persoon wordt bewoond, lost geen overlast op. Het haalt alleen kamers van de markt in een stad waar ze al schaars zijn. Volgens Stam heeft de minister de gemeente er al op gewezen dat ze maatwerk mag leveren. Zolang Groningen dat niet doet, is het aan jou om je rechten te kennen voordat de brief komt.
Dit gaat over de regels in Groningen. Andere studentensteden hebben hun eigen vergunningstelsel, dus woon je ergens anders, kijk dan op de site van jouw gemeente.
